กรณีศึกษา โมเดลสถานีรถไฟ พ่วงห้าง-โรงแรม ในญี่ปุ่น

กรณีศึกษา โมเดลสถานีรถไฟ พ่วงห้าง-โรงแรม ในญี่ปุ่น | BrandCase

ในญี่ปุ่น มีโมเดลธุรกิจหนึ่งที่น่าสนใจ
คือสถานีรถไฟ พ่วงศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม
ซึ่งโมเดลแบบนี้ เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้
บริษัทบริหารสายรถไฟในญี่ปุ่น ทำกำไรได้ ในระดับที่ไม่ธรรมดา

แล้วโมเดลสถานีรถไฟ พ่วงห้าง-โรงแรม ในญี่ปุ่น เป็นอย่างไร ?
BrandCase จะเล่าให้ฟัง แบบเข้าใจง่าย ๆ

ย้อนกลับไปเมื่อ 130 ปีก่อน เส้นทางรถไฟในญี่ปุ่น กว่า 3,000 กิโลเมตร ที่รัฐบาลญี่ปุ่นได้ก่อสร้างขึ้น
จะให้สิทธิ์ในการเดินรถไฟแก่บริษัทเอกชน ตามเส้นทางหัวเมืองต่าง ๆ

โดยบริษัทเอกชน หลัก ๆ จะรับหน้าที่แค่เดินรถไฟอย่างเดียว ส่วนพื้นที่รอบ ๆ เส้นทางรถไฟ ก็ยังไม่มีการพัฒนามากนัก

จนกระทั่ง นักธุรกิจชาวญี่ปุ่นคนหนึ่งชื่อ คุณอิจิโซ โคบายาชิ มีแนวคิดอยากที่จะพัฒนาเมือง
ด้วยการสร้างอสังหาริมทรัพย์ ตามแนวเส้นทางรถไฟ

ตัวอย่างเช่น

-สร้างที่อยู่อาศัยและสวนสนุก ตามแนวเส้นทางรถไฟ ที่ยังมีคนอาศัยอยู่น้อย ๆ

-สร้างห้างสรรพสินค้าให้อยู่ใกล้สถานีรถไฟ

เมื่อคิดได้ดังนี้ คุณอิจิโซ ก็ได้ก่อตั้งบริษัทเดินรถไฟชื่อ บริษัทฮันคิว
เพื่อทำธุรกิจเดินรถไฟ พร้อม ๆ กับพัฒนาพื้นที่ ตามแนวเส้นทางรถไฟในเมืองโอซากา และเมืองใกล้เคียง

เส้นทางรถไฟสายแรก ที่บริษัทเปิดให้บริการเดินรถไฟ พร้อมกับพัฒนาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟ
คือสาย Takarazuka main line ในปี 1910
โดยวิ่งจากใจกลางเมืองโอซากา ไปยังเมืองใกล้เคียง

หลังจากนั้น บริษัทก็ทยอยสร้างอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น สวนสนุก ที่พักอาศัย และห้างสรรพสินค้าฮันคิว ในพื้นที่เดียวกันกับสถานีรถไฟ Umeda ในเมืองโอซากา

เรียกได้ว่า สถานีรถไฟ Umeda เป็นสถานีรถไฟแห่งแรกในญี่ปุ่น ที่มีห้างสรรพสินค้าพ่วงมาด้วย

ซึ่งโครงการพัฒนาที่ดินแบบนี้ ก็ประสบความสำเร็จเป็นอย่างมากในเวลาต่อมา
จนที่ดินบริเวณรอบ ๆ มีราคาแพงขึ้น และผู้คนก็เริ่มย้ายเข้ามาอยู่อาศัย ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟมากขึ้น

โดยสิ่งที่บริษัทฮันคิวทำ ก็กลายเป็นต้นแบบให้บริษัทเดินรถไฟเจ้าอื่น ๆ นำโมเดลธุรกิจแบบนี้ไปใช้เดินรถไฟ และพัฒนาเมืองควบคู่กันไปด้วย

ต่อมา ญี่ปุ่นเริ่มเข้าสู่สงครามโลกครั้งที่ 2 ทำให้โครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของเมืองหลายอย่าง ถูกทำลาย รวมถึงเส้นทางรถไฟ และสถานีรถไฟหลายแห่ง

แต่ญี่ปุ่นก็ใช้วิกฤตินี้เป็นโอกาสในการจัดการที่ดินใหม่หลังช่วงสงครามโลก ด้วยการวางผังเมืองใหม่

โดยการวางโครงสร้างสถานีรถไฟใหม่
ให้แต่ละสายเชื่อมต่อกันอย่างเป็นระบบ เพื่อให้ผู้โดยสารเดินทางได้สะดวกขึ้น
ซึ่งการทำแบบนี้ ทางภาครัฐ ก็ร่วมมือกับบริษัทเดินรถไฟของเอกชนด้วย

การรถไฟญี่ปุ่น แปรรูปเป็นรัฐวิสาหกิจ โดยใช้ชื่อใหม่ว่า Japanese National Railways หรือ JNR ในปี 1949 เพื่อให้การบริหารงานมีความคล่องตัวมากขึ้น

แม้ว่า JNR จะถูกเปลี่ยนเป็นรัฐวิสาหกิจ แต่หน้าที่หลักของ JNR ก็ยังคงเหมือนเดิมคือ
สร้างเส้นทางเดินรถไฟ และรับหน้าที่เดินรถไฟเท่านั้น

ต่อมาเมื่อเศรษฐกิจญี่ปุ่น เติบโตอย่างก้าวกระโดด JNR ก็เร่งสร้างเส้นทางรถไฟในญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ซึ่งผลที่ตามมาคือ ช่วงหนึ่ง JNR ขาดทุนอย่างหนัก และมีหนี้เพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทำให้ทางรัฐบาลญี่ปุ่น ต้องแก้ปัญหา
โดยการปรับปรุงกฎหมายใหม่ เพื่อให้ทาง JNR สามารถนำที่ดินรอบสถานีรถไฟ ไปพัฒนาด้วยการสร้างอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายหรือปล่อยเช่าต่อได้

ทำให้ในปี 1987 JNR แบ่งตัวเองออกเป็นหลายบริษัท
โดยเป็น 6 บริษัทเดินรถ แยกกันดูแลธุรกิจการเดินรถไฟตามภูมิภาคต่าง ๆ และ 1 บริษัทขนส่ง

6 บริษัทเดินรถ คือ

-JR East

-JR West

-JR Central

-JR Hokkaido

-JR Shikoku

-JR Kyushu

และ 1 บริษัทขนส่ง คือ JR Freight

ซึ่งทั้งหมดนี้ ก็รวมกันเป็น Japan Railways Group หรือ JR Group

พอถูกแยกบริษัทเป็นเอกชนแล้ว ที่ดินและอาคารต่าง ๆ
ที่เคยเป็นของการรถไฟ หรือ JNR มาก่อน ก็ถูกโอนมาให้บริษัท JR Group ในภูมิภาคต่าง ๆ เป็นผู้ดูแล

หมายความว่า ตอนนี้บริษัทเดินรถไฟของ JR Group ที่ประจำตามภูมิภาคต่าง ๆ สามารถนำพื้นที่ข้างในสถานี และที่ดินโดยรอบ มาใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้อย่างเต็มที่

ซึ่งแต่ละ JR ก็เริ่มเอาที่ดินโดยรอบ มาพัฒนาเป็น “มิกซ์ยูส” ด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ
เช่น ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า โรงแรม อาคารสำนักงาน ไปจนถึงที่พักอาศัย

โดยทุก ๆ โครงการที่ว่ามา ก็จะมีการพัฒนาในรูปแบบ Transit Oriented Development (TOD )

ซึ่ง TOD หมายถึง การพัฒนาพื้นที่โดยรอบ โดยให้สถานีรถไฟเป็นศูนย์กลาง
เช่น สามารถสร้างตึกสูงรอบสถานีรถไฟ หรือคร่อมสถานีรถไฟเลยก็ได้

ยกตัวอย่าง สถานีโตเกียว ที่บริหารโดย บริษัท JR East

-สร้างอาคาร GranTokyo North Tower
โดยแบ่งพื้นที่ 14 ชั้นด้านล่าง ให้กับห้างสรรพสินค้า Daimaru มาเช่าพื้นที่ และแบ่งพื้นที่ด้านบน สร้างเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า

-แบ่งพื้นที่ด้านบนของตัวสถานี สร้างโรงแรม 5 ดาวชื่อ Tokyo Grand Station คร่อมตัวสถานีไปเลย

นอกจากที่กล่าวมานี้ ก็ยังมีตึกที่เป็นโรงแรม และอาคารสำนักงานอีกหลาย ๆ แห่ง ที่บริษัท JR East ได้สร้าง เพื่อขายหรือให้บริษัทต่าง ๆ มาเช่าพื้นที่

โดยทุก ๆ ตึก ก็จะมีทางเชื่อม เพื่อไปยังสถานีรถไฟความเร็วสูงชินคันเซ็น หรือสถานีรถไฟใต้ดิน ที่มีเส้นทางรถไฟรวมทั้งหมด มากกว่า 20 เส้นทาง

ซึ่งการที่สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ สามารถเชื่อมโยงกันได้แบบไร้รอยต่อนี้ ก็ทำให้สถานีโตเกียว มีผู้โดยสารเดินทางเข้า-ออก กว่า 500,000 คนต่อวัน

ซึ่งนอกจากสถานีโตเกียว หลาย ๆ สถานีรถไฟอื่น ๆ ในญี่ปุ่น ก็มีการนำพื้นที่ของตัวเอง มาพัฒนาให้เป็นมิกซ์ยูสแบบนี้ แทบจะทุกภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็น

-สถานีโอซากา ที่บริหารโดย JR West

-สถานีนาโกยะ ที่บริหารโดย JR Central

-สถานีฮากาตะ ที่บริหารโดย JR Kyushu

การพัฒนาพื้นที่แบบนี้ ทำให้แทบทุกสถานีหลัก ของหัวเมืองใหญ่ ๆ ในญี่ปุ่น มีผู้ใช้บริการแตะหลักแสนคนต่อวัน

ซึ่งถ้าเราไปดูรายได้จากบริษัท JR ของรอบ 9 เดือน ปี 2022 (ตั้งแต่เดือนเมษายน-ธันวาคม ปี 2022)

JR East (สถานีรถไฟหลักคือ โตเกียว)
มีรายได้ 443,000 ล้านบาท และกำไร 18,600 ล้านบาท

JR West (สถานีรถไฟหลักคือ โอซากา)
มีรายได้ 250,000 ล้านบาท และกำไร 22,400 ล้านบาท

JR Central (สถานีรถไฟหลักคือ นาโกยะ)
มีรายได้ 262,000 ล้านบาท และกำไร 46,400 ล้านบาท

JR Kyushu (สถานีรถไฟหลักคือ ฮากาตะ)
มีรายได้ 67,000 ล้านบาท และกำไร 5,500 ล้านบาท

ที่น่าสนใจก็คือ บริษัท JR เหล่านี้
ส่วนใหญ่แล้ว มีรายได้จากธุรกิจที่เรียกว่า Non-Transportation หรือก็คือธุรกิจพัฒนา และให้เช่าพื้นที่ มากกว่า 30% ของรายได้ทั้งหมด

ซึ่งโมเดลแบบนี้ เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ บริษัทเดินรถไฟเครือ JR ทำกำไรได้ดี
นอกเหนือไปจากธุรกิจเดินรถไฟ ที่โดยธรรมชาติแล้ว มีต้นทุนคงที่ค่อนข้างมาก จากทั้งค่าจ้างพนักงาน ค่าบำรุงรักษารถไฟ และค่าเชื้อเพลิง

และทั้งหมดนี้ก็คือ โมเดลสถานีรถไฟ พ่วงห้างสรรพสินค้าและโรงแรม ในญี่ปุ่น

ที่นอกจากจะทำให้ผู้คนได้รับความสะดวกสบาย จนมาใช้บริการรถไฟมากขึ้นแล้ว
ยังเป็นการสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ
จากการใช้พื้นที่ในบริเวณสถานี และรอบ ๆ สถานี ได้อย่างไม่สูญเปล่า อีกด้วย..

References
-หนังสือเรื่อง ใส่ใจไว้ในเมือง Livable Japan โดย ปริพนธ์ นำพบสันติ
-TOD for Sustainable Urban Development Planning and Implementation Approach by JICA
-TOD Practice in Japan, Tokyo, A Global City Created by Railways
by Takashi Yajima and Hitoshi Ieda
-https://www.osakastation.com/the-history-of-osaka-umeda-stations/
-https://en.wikipedia.org/wiki/Tokyo_Station
-https://en.wikipedia.org/wiki/Hankyu
-https://en.wikipedia.org/wiki/Tokyu_Group
-https://www.longtunman.com/41973
-https://www.longtunman.com/33385
-Financial Statement year 2023 of JR East, JR West, JR Central and JR Kyushu
-http://irsdc.in/sites/default/files/ryoko-nakano.pdf